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                              房產資訊

                              智殘男子瞞著妻子 賣掉140平米房產

                              發布時間:2017/4/5 17:09:35 關注度:   來源:武漢晨報

                              智力殘疾的丈夫瞞著妻子將140平米房子賣掉,妻子獲悉后表示不同意賣房,被買房者告上法庭索要違約金、雙倍定金等28萬余元。近日,賣房人在晨報律師圈公益律師幫助下積極應訴,解除賣房合同并挽回22萬元損失。

                              “誰能料到,買房遇到房東竟是智力殘疾者,智殘者可能不具備完全民事行為能力,導致合同無效,這也是二手房買賣中的一個坑!”近日,二手房交易活躍,晨報律師圈詳細解讀二手房買賣中的陷阱,教你如何繞過這些坑。


                              【案例】 智殘男瞞著妻子賣房

                              2016年9月,三級智力殘疾的男子林洋(化名)與王海(化名)在中介公司撮合下簽訂房屋買賣合同。雙方約定,林洋將自己位于江漢區的一處面積約140平米的房子賣給王海,總價120萬元。合同簽訂后,王海向林洋支付了5萬元定金,并向中介公司交付傭金2萬多元。林洋處置的該房產是他和妻子小琴的共同房產。但林洋賣房之事小琴一直蒙在鼓里,直到王海要求小琴配合辦理相關手續時,小琴才知道房子被林洋賣了。

                              小琴不同意賣房,多次跟王海協商未果。2016年底,王海將林洋告到江漢法院,要求林洋支付18萬元違約金及雙倍返還定金10萬元,并賠償其已支付的房屋評估費損失,共計28萬余元。小琴求助晨報律師圈,公益律師鄭學知獲悉后,幫小琴積極應訴。

                              今年3月,江漢法院開庭審理此案。鄭學知提出答辯理由認為,林洋身患三級智力殘疾,不能辨認自己的行為后果,屬于限制民事行為能力人或無民事行為能力人,不具備簽訂房屋買賣合同的行為能力,其監護人小琴未簽合同賣房且事后一直不同意賣房,因此雙方的房屋買賣合同屬無效合同。

                              3月下旬,在江漢法院主持下,雙方達成調解協議,林洋只需返還原告定金5萬元,賠償其損失1萬元,避免了22萬元經濟損失。

                              【解讀】 買二手房小心4大陷阱

                              鄭學知表示,從買房者角度反思“智殘男背著妻子賣房”一案,二手房買賣中存在很多“買房陷阱”,跟智力殘疾者簽合同,智力殘疾者可能不具備完全民事行為能力,這樣不但合同無效,買房者還無法拿到雙倍定金返還等賠償,也錯過很多好的買房時機,損失較大。此外,購房者一定要防范二手房買賣中的這些陷阱:

                              1、抵押房陷阱

                              房東出售抵押中的房子,很多二手房有抵押貸款,這類房子簽約后無法過戶,房東會要求購房人支付首付款用來償還抵押貸款。

                              律師解讀:這樣一來,房東會以“急用錢”為由讓購房人把錢打到他的個人賬戶,最后錢沒用來償還抵押房貸解除房屋抵押。抵押貸款沒還清,購房人無法過戶,不僅錯過好的購房機會,甚至一不小心官司纏身。

                              律師支招:建議購房者在簽訂購房合同、支付定金前,應了解所購房地產的權屬狀況。一般可委托律師查詢交易房屋的權屬信息,或要求賣房者對房屋權屬狀況,如有無抵押、保全、查封等情況做出書面說明和保證。

                              2、“學區房”陷阱

                              已辦理下來的房屋產權證書去公安機關辦理落戶手續時,卻發現自己所購買的房屋中居然有其他人的戶口,原房主未將戶口遷出,導致無法落戶。

                              律師解讀:“學區房”戶籍是稀缺資源,因此這種現象較多出現在“學區房”。戶籍遷移一直是二手房交易過程中難以解決的問題,由于戶籍管理由公安部門進行行政管理,法院無權干涉。如果賣房者沒有在合同中書面約定遷走戶口,這個問題目前難以解決。

                              律師支招:建議在二手房交易前,買方最好就戶口問題與賣方約定明確的遷移期限和違約責任,以免權益受損。

                              3、一房二賣

                              將已售房賣給第三方,房價暴漲時很容易出現一房二賣。房東剛和買房者簽了合同,沒過幾天總房價漲了十多萬,于是禁不住誘惑又將房子高價賣給第三方。

                              律師解讀:《物權法》規定:不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記生效,否則不生效。已辦理或正在辦理房屋產權備案等相關手續的購房人買房意愿強烈,購房人為房產過戶登記做前期準備,更易勝訴。

                              律師支招:買二手房時,要在合同中明確一房二賣的違約責任,到房管局進行即“預告登記”。

                              4、房屋產權不明確

                              有些二手房是夫妻或者跟子女、父母的共同財產,涉及了共有產權人。

                              律師解讀:出售這類房屋需要房主和共有人都同意才行,否則即使簽了購房合同也無法過戶。

                              律師支招:購房人在買房前注意查看產權證,或者走訪周圍鄰居核實產權信息,要求所有共有人到場,不能到場的出具共有產權人的知情同意書,盡最大可能避免糾紛。

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